楼市再发大招：北上广等13城带头！

　　试点利用集体建设用地建设租赁住房

　　28日，楼市又一重磅政策发布：国土资源部宣布，将在北京、上海、杭州等13个城市开展试点，利用集体建设用地建设租赁住房。

　　改革试点以前，必须先通过征地的方式，将集体建设用地征为国有土地才能进行开发建设。租赁住房建成后， 土地性质保持不变，依然为村集体所有。值得注意的是，耕地等农用地不在试点范围内。

　　国土部表示，对于租赁建房的建设，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。

　　那么此次试点的开展，

　　又会给房地产市场带来哪些影响呢？

　　第一，“利用集体建设用地建设租赁住房”，是中国土地制度的重大变革，意味着以后“土地改革有巨大的空间”。

　　第二，这意味着政府向社会大规模转移土地红利，这是非常值得称赞的。

　　第三，这意味着一大批低成本土地入市，由此产生一大批低成本房屋，对于抑制高房价、高租金将产生巨大作用。

　　第四，大城市郊区农村户口价值大增，将产生一大批新富阶层。这些农民将成为大批租赁租房的股东，长期享受土地红利。

　　根据公布的“办法”——村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。

　　想想看，如果集体组织自行开发，不仅政府征地环节没有了，连开发商这个环节也省去了，节省的成本会非常巨大。以北京、上海为例，土地成本占房价构成的70%，这部分就可以免去。加上开发商环节的省去，农村集体建设的租赁房成本 可能只有商品的20%（一线城市）到30%（二线城市）。这是非常令人震撼的！