二手房征差额20%个税 这些费用可减扣

    这两天，郑州二手房交易按差额20%计征个税一事，引起极大关注和热议
    郑东新区“闪电执行闪电叫停”？政策执行的尺度究竟怎样？买卖二手房的综合税费究竟多高？
    特别提醒：有些合理费用可以扣除，比如装修发票一定要留好，卖房子时能省税
    那些有关“20%个税”的传言 事实到底是怎样的
    郑州二手房交易按交易差额20%计征个税一事，已引起极大关注和热议，各种质疑、吐槽不断——尽管税务部门已经向媒体说明，目前的计征方式和原来一样，仍有两种选择。
    目前关注和热议最大的地方包括：政策执行的标准和尺度究竟怎样，按交易差额20%计征个税后，买卖二手房的综合税负究竟多高？究竟哪些算是合理的费用，可以在缴纳个税前扣除？你的装修发票还留着吗？这对楼市会产生哪些影响？
    “开收”仅因税务系统升级？
    近日，税务系统升级后，郑州二手房交易个税按差额征收的传闻让省市地税部门倍感压力。郑州市地税系统一人士说，20%个税并非“开收”，而是很早就有的老政策，只能说现在具备了严格执行的条件。
    注册税务师王国娜表示，其实，20%个税在税法中本来就是这样规定的，只是原来由于客观情况没有严格执行。比如，在上世纪90年代，人们买房子很少有人要发票，只能按核定征收即总价款的1%来执行。
    郑东新区闪电推出、闪电叫停？
    1月19日，记者收到消息，称从当天开始，郑东新区的二手房交易个税严格按差额20%标准执行。昨日傍晚，网上又传郑东新区地税局“强制执行20%个税”后又迅速被叫停。而该局一位副局长昨日晚间向记者回复称，他没有听说此事，该局一直都是按照省地税局的规定执行的。
    昨日下午，记者在郑东新区行政服务中心地税服务台获悉，二手房交易个税仍可按总房款的1%征收。同时，多名现场为客户办理个税缴纳、等待手续审核的中介人员也向记者证实，1%标准还可以走。
    对于传言所说的“区域差别”，河南省地方税务系统一内部人士告诉记者，新的税务系统和原来的有差别，两者更替时总要有个过渡期，现在，一线人员工作压力很大，税务部门在熟悉的过程中，在执行上会有所不同，这需要一段时间进行理顺。
   税负太高太高了
    按照交易差额20%计征个税，在市民中引起热议。很多人高呼税负一下子蹿升太高、太高。那么，究竟有多高呢？
    记者采访了解到，在二手房交易税中，税务部门会向买卖双方征收多项税费，包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。
    在郑州从业多年的房产经纪人吴鹏说，对居民个人转让普通住宅的，目前暂免征收土地增值税。现在占比较大的税种主要有三个：契税、营业税、个人所得税。
    在郑州进行二手房交易，契税由买方负担，根据房屋面积90㎡和144㎡两个节点，税率依次为总房款的1%、2%、4% 。卖方需要缴纳总房款5.6%的营业税、城建税、教育费附加和个人转让房产所得收入20%的个税。
    以一套86㎡、价值100万元的房产为例，卖方以150万元的价格出售，那么，这个过程所产生的税费有：契税150万元×1%=1.5万元，营业税及附加等150万元×5.6%=8.4万元，个税（150万元-100万元）×20%=10万元（在没有扣除合理费用的情况下）。
    仅此三项主要税费就为19.9万元。
    吴鹏说，卖方应该承担的税大概有18.4万元，买方仅承担契税1.5万元。但实际上，很多卖家在双方议价时就声明，税费全部由买家承担，否则就抬高房价。这几项税所占比例较大，就成了卖方定价的一个重要标准。
    而买家就默认了这种做法，房产中介也习以为常。
    会冲击郑州房地产市场？
    21世纪不动产郑州区域总经理王川说，会对买卖双方的心理预期产生影响，比如预算100万元，中间增加10多万元个税，买卖双方肯定要再考虑，双方心理也会有一个博弈的过程。现在税费全由买方承担，房价突然涨了10多万元，“转嫁”税费也变得很难了。
    王川判断，若严格执行的话，对郑州二手房市场是一个很大的冲击，估计会持续半年到一年，郑州二手房成交量缩水三四成。比如2013年，北京和上海严格执行，二手房成交量“腰斩”。郑州一不愿具名的住宅项目营销负责人王先生认为，可以肯定的是，在二手房市场犹豫的消费者会转到新房市场来，新房成交量增加，进而推动新房市场繁荣，但是不排除抬高房价的可能性。
    而业内观察人士杨先生则认为，此举不仅是对税法的完善，还可以抑制房地产投机行为，挤出泡沫，对房地产市场有积极的影响。至于是否会误伤刚需或者改善型住房需求者，现在还不得而知。
    此时从严执行合适吗？
    经开区一中介人员程先生说，经开区二手房交易个税一直都按差额征收，二手房市场还算稳定，因为经开区的房子房龄都很小，交易差价双方都可以接受。但郑东新区有很多房子虽然比市区房子晚建，也有10多年了，估计受影响较大。
    美华房产老总乔小勇称，2013年上半年，曾出现过一次严格按20%计征个税的情况，老百姓担心承担巨额的税，郑州二手房成交量剧增。从目前国家经济形势看，郑州此时严格执行差额征收，是与经济大环境不符的。
    你知道吗？以差额征收个税 这些合理费用可以扣除
    事实上，郑州对于二手房交易过程中产生的个税存有两种计征方式，如果按照20%的标准走，那么，卖方的所得，也就是差额，应该怎么算？在缴税前是否可以扣除合理的费用？
    据记者采访，合理的费用包括：一是转让住房过程中缴纳的税金；二是纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
    王国娜介绍，除以上费用，还包括中介费、评估费，只要是在房屋转让过程中产生的与房屋相关的费用，都应该扣除。
    郑州市地税系统一内部人士说，在按交易差额征收个税时，很少有人能够提供装修发票，能够扣除的也就是银行利息、手续费和公证费，数额不大。郑东新区一二手房中介人员称，实际操作中可以扣除的只有卖方当初缴的契税和营业税。
    有人提出，一套价值100万元的房产，仅装修就花了100万元，这样的装修费用算不算合理费用？是否有人想方设法提高装修费避税？
    上述内部人士说，目前郑州并无规定。王国娜称，这时，纳税人可依法据理力争，前提是提供真实有效且合法的票据。
    为了省税 装修发票一定要留存
    王国娜呼吁，装修发票一定要存好，关于房子装修方面的任何商品都要开发票，养成习惯。
    比如，目前很多纳税人找施工队装修房子，施工队就可以去税局为业主代开发票。购买建筑材料方面的，可去国税代开，装饰装修、劳务、建筑施工方面的，可去地税代开。
    王国娜提醒，装修时花费多少资金，必须提供真实、完整、有效的原始凭证。
    按照2006年国家税务总局108号文件，如果不能提供发票，按照相关规定，则按照房屋原值的一定比例扣除。根据目前所实行政策，已购公有住房、经济适用房最高扣除限额为房屋原值的15%，商品房及其他住房最高扣除限额为房屋原值的10%。
    另外，纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。