编者按：11月14-15日，2019观点商业年会将在上海召开，聚焦商业地产新格局，这是一个总结与展望未来道路的契机。

有鉴于此，观点地产机构邀请一众商业地产业者与专业人士等，讲述他们的商业地产故事，并记录和解读中国商业地产发展之道。

观点地产网 “在龙湖的体系内，每一个项目都是超级IP，每一个项目总都是总导演。”

对影视剧导演而言，一部作品能够得到观众的认可，得到观众的喜欢就是其最大的收获。同样，对于天街的“总导演”——龙湖商业而言，每一个项目能够贴近消费者，能够让消费者得到满足感和体验感，或许就是其最大的收获。

而龙湖在其打造的第一天街项目，就尝到了这种成就感。

2000年，重庆北城汽车修理厂地块在转手20余次后，被龙湖接下，打造成为首个天街项目——北城天街，在天街的带动下，其所处的观音桥商圈逐渐发展成为重庆的打卡新地标。

“过去一片荒芜的地方，现在成为人们休闲娱乐的好去处。”有重庆市民说道。

这一年，也是龙湖商业的起步阶段，后来伴随着龙湖商业管理部的建立与持有型商业战略的确定，龙湖的商业开始走上快车道。

2011年，龙湖明确持商业发展战略，商业运营也逐渐成为整个上市公司收入及利润日益重要的增长一极。

据龙湖商业介绍，截至目前，龙湖商业共建立了三条产品线：天街，针对中等收入新兴家庭的区域型购物中心品牌；星悦荟，定位精致百搭的购物中心、品质生活的枢纽；家悦荟，则是中高端家居生活购物中心。目前，龙湖在全国已开业商场32个，总建面超过310万平方米，个别项目涉及外部股权合作。

而2019年，则是龙湖商业提速发展的一年。

今明两年，龙湖商业将以平均每年新开业超过10家购物中心的速度持续发展，到2020年，累计开业商场数量将超过50家，年租金目标60亿元。

但从龙湖商业的发展轨迹来看，其布局战略与集团类似，起家于川渝，发展与华东、华北一带。

龙湖方面表示，目前已开业的商场分别位于北京、上海、重庆、成都、杭州、苏州、西安、常州8个城市，未来将会在16个新城市开业新的商业项目。这些城市，已经覆盖了环渤海、长三角、西部、华中、华南五大区域。

华南区域，也是龙湖商业比较关注的市场，目前在厦门、南宁、海口，已有商业项目的储备，会在未来几年陆续面市。

无论是川渝一带，还是华东、华北乃至华南地区，在区位的考量方面，龙湖都有自己的盘算：“我们始终坚持聚焦核心一二线城市、便捷交通节点、人口成熟地域进行商业项目获取。”

纵观龙湖商业的储备项目，多是自建后运营管理的项目。但随着房地产行业进入存量时代，收并购也成为了龙湖商业扩张的一大方式。

据悉，近两年，龙湖商业通过收并购先后获得北京、上海的项目，在重新定位、改造后再次推出市场，如今，龙湖已开业的收并购商场包括北京房山天街和上海华泾天街，“在明年，龙湖北京丽泽天街也将开业”。

“存量市场将是未来整个商业地产行业比较看重的领域。”龙湖商业表示，有信心做好收并购商业项目。

无论是通过招拍挂获取的项目，还是通过收并购的形式囊获的项目，龙湖商业并不是盲目的，任何项目投资都要能算得过账，未来的收益和回报的测算能够达到投资的预期，这个项目才会去拿。

“在收并购获取之后，龙湖会根据商业项目所属状态不同，进行重新的调整，可能会涉及动线、机电、幕墙等调整工作。”

显然，龙湖商业清楚的认识到，获取项目仅仅是商业地产的第一步，要想打造出“地标式”的项目，还必须在开发、定位、改造、运营上下功夫。

同时，龙湖商业还致力于打造极致化产品，从建筑研发、业态组合、品牌引进、营销推广、客户服务、场景体验各个方面精进创新，不断的以产品经理思维去打磨产品，而不是简单的追求数量的增长。

在他们来看，当下，线上线下融合已经成为了一个大的趋势，因此，龙湖商业也将发挥网格化布局带来的线下实体商业空间优势，不断提升客户场景丰富度，并与消费者建立深度连接与交融。

“同时，我们也希望借助来自线上和线下的数据，更深度的解读商家以及顾客，使商家能有更好的生意做，可以让顾客在购物中心里有更好的满足感和体验感。 ”

作为天街项目，乃至龙湖更多商业产品线的总导演，龙湖商业多次向我们强调：“希望每个购物中心都能真正地贴近消费者，提供的空间与服务能匹配到项目所辐射的客群，针对所处区域不同的特点，追求极致差异化”。

显然，在商业的战场上摸索了近二十年时间的龙湖，已经从新入门的商业小白，成长为独当一面的实战企业。

对龙湖而言，天街是其商业的起点，但远不是终点。

以下为观点地产新媒体对龙湖商业的专访实录：

观点地产新媒体：今年和明年，龙湖将有不少商场集中开业，重资产持有项目投资比重也在不断提升，资金上是否会有压力？

龙湖商业：龙湖集团一如既往坚持稳步投资持有物业的战略。商业运营是龙湖集团主航道业务，截至目前全国已开业商场32个，总建面超过310万平方米，个别项目涉及外部股权合作。

在投入方面，公司平均每年将不超过10%的销售回款用于持有物业投入，这为龙湖投资的商业项目提供了重要的保障。目前，龙湖的商业项目不但区域、位置等综合条件好，而且后期运营得当，商业和地产之间形成了良好协同效应和良性循环。

观点地产新媒体：北京房山天街和上海华泾天街是龙湖商业的收并购项目，您如何看商业收并购？收并购方面，公司如何挑选优质标的？之前龙湖商业还是自建项目比较多，在收并购尝试中是否遇到难点？

龙湖商业：存量市场将是未来整个商业地产行业比较看重的领域，龙湖商业依托自身特有的城市地图研究体系，进行网格化精准投资布局，将通过招拍挂和收并购并举的措施，不断拓展在一二线城市核心区位的空间布局能力。

目前，龙湖已开业的收并购商场有2座，龙湖北京房山天街和龙湖上海华泾天街。在明年，龙湖北京丽泽天街也将开业。

任何项目投资都要能算得过账，未来的收益和回报的测算能够达到投资的预期，这个项目才会去拿。而在区域考量方面，基于网格化布局，我们始终坚持聚焦核心一二线城市、便捷交通节点、人口成熟地域进行商业项目获取，招拍挂和收并购形式都不例外。

在收并购获取之后，龙湖会根据商业项目所属状态不同，进行重新的调整，可能会涉及动线、机电、幕墙等调整工作，具有丰富运营经验的龙湖，有信心做好收并购商业项目

观点地产新媒体：天街布局目前主要集中川渝和华东，未来会不会加大华南布局？

龙湖商业：华南区域，一直是龙湖商业比较关注的市场，目前在厦门、南宁、海口已有商业项目的储备，会在未来几年陆续面市。

龙湖商业正在全国化布局的进程中，除了华南，在环渤海、长三角、西部、华中板块也有布局，全国进入城市数量达到24个。

目前已开业的商场分别位于北京、上海、重庆、成都、杭州、苏州、西安、常州8个城市，未来将会在16个新城市开业新的商业项目，含南京、合肥、武汉、长沙、济南、厦门、天津、烟台、青岛、宁波、昆明、沈阳、南昌、海口、南宁、无锡。

观点地产新媒体：龙湖提出“空间即服务”，龙湖商业是如何践行的？龙湖在新零售上是如何探索的？您认为这是否会给商业地产带来大的变化？

龙湖商业：我们发现，线上线下融合已经成为了一个大的趋势。而不管概念如何变幻，实体空间都会是线下不可替代的消费触点。

龙湖商业将发挥网格化布局带来的线下实体商业空间优势，不断提升客户场景丰富度，并与消费者建立深度连接与交融。同时，我们也希望借助线上和线下的数据更深度的解读商家以及顾客，使商家能有更好的生意做，可以让顾客在购物中心里有更好的满足感和体验感。

我们还致力于打造极致化产品，从建筑研发、业态组合、品牌引进、营销推广、客户服务、场景体验各个方面精进创新，不断的以产品经理思维去打磨产品，而不是简单的追求数量的增长。希望每个购物中心都能真正地贴近消费者，提供的空间与服务能匹配到项目所辐射的客群，针对所处区域不同的特点，追求极致差异化。

在龙湖的体系内，每一个项目都是超级IP，每一个项目总都是总导演，通过资源的整合及内容的迭代，用我们营造的多元化的空间，去连接我们的消费者。

观点地产新媒体：从传统购物中心、商铺、写字楼到现在与文旅、体育、健康、养老等业态相结合，龙湖商业是否会继续扩宽商业地产的外延和内涵？

龙湖商业：目前，除地产开发、商业运营、长租公寓、智慧服务四大主航道业务之外，龙湖还在积极试水养老、产城等创新业务。

无论是哪部分业务，都需符合龙湖的战略方向，即围绕空间建造和运营，以及空间里人的经济生活活动展开，目的是为客户提供更好的服务。有可能被龙湖纳入进来作为新业务进行探索的，都会是符合这一战略方向的业务。

观点地产新媒体：龙湖商业在商业地产上的核心投资理念是什么？长远的目标规划是怎么样的？

龙湖商业：今明两年，龙湖商业将以平均每年新开业超过10家购物中心的速度持续发展，到2020年，累计开业商场数量将超过50家，年租金目标60亿元。正处在运营能力夯实阶段的龙湖商业，不管是在空间上、内容上，还有服务上、体验上，各个维度上去不断尝试创新，让多元化的商业空间连接更多的消费者。