“一铺吃三代”的营销噱头，以及部分地产商以“类住宅”方式突破住宅限购等，使得商业地产的热度不断升温，但对其中可能存在的风险，又有多少人意识到了？

最近一段时间，信托行业的朋友总让我帮忙评估下房地产信托的项目,我的建议是商业地产项目少碰，对打算未来自己持有经营的商业项目更是不要碰。理由很简单，商业地产对开发商/运营商的资金实力要求很高；如果真有实力和能力，是不需要也不能借助信托融资的。想通过信托渠道融资的,本身就说明其对自身的实力或能力存疑，何况信托融资的成本比一般银行融资成本要高很多。反过来，信托给未来还款能力存疑的项目贷款，风险自然也很大。

2007年美国次贷危机引发的全球性金融危机已经到了第六个年头，原本是救急性质的量化宽松似乎不但常态化了，而且规模不减反增。资本逐利本性造就了现时全球性“投资饥渴症”的弥漫。房地产市场从来都是资本巨头角逐的主要战场和目标，其实也是普通投资者寄望保值增值的主要选择之一，尤其在资本市场萎靡而且波动频频的中国更是如此。于是，在目前住宅投资受到种种政策性限制的情况下，很多人自然会把目光投向商业地产项目。“一铺吃三代”的营销噱头，以及部分地产商以“类住宅”方式突破住宅限购等，使得商业地产的热度不断升温，但对其中可能的风险，又有多少人意识到了？

城市商业配套项目对于城市，尤其是人口稠密的大中城市，作为城市基础设施的组成部分无疑是必需的。基于此，很多人坚信商业地产投资“钱景”很好，靠此项目淘金的企业很多，成功的也为数不少，其中成功的关键还是取决于投资和经营的方式。有相当部分的中小投资者，以为投资商业地产就是买商铺然后放租收利那么简单，但最后的结果很可能会与预期相反。相对投资住宅，商业项目的投资风险要高出很多。

一、商业物业的投资单价与总价都相对较高，投资门槛和资本成本也都较高，如果空置期延长，资本回报率下降明显。

二、短期内商业物业供给面积的快速增加，造成靠其价格上涨获利的空间受到制约。据统计，全国正在施工中的综合体是已建成综合体的4倍，而规划中的综合体规模，大概又是正在建设的综合体的4倍，而未来3年，城市综合体的新增数量还将以50%~100%的增速上升，市场消化压力不言而喻。

三、租户对象的选择余地较小。出租率受制于所在区域或商业定位的因素较多，同时，受经济周期波动的影响也较大。目前，商场效益下降明显，期望租金与实际租金的差距加大。而相对出租容易的餐饮店铺也开始受到行业下滑的影响，租金下降的压力很大。

四、市场退出机制相对困难。商业物业出租、转让的渠道远比住宅市场少。

五、空置和经营成本较高。相对住宅的空置和出租，涉及的税收种类多，而且水电等使用成本也高出一截，这方面主要对采取变通方式改商业为公寓的投资者而言，租金要求较高而出租难度增加。

六、不断出现的新的经营模式对商业物业投资的影响较大。如电商发展对传统铺店面销售的影响导致此类商业业态的需求在减少，这都会增加商业物业的出租难度。

这些因素并非说不可投资商业物业，只是要充分平衡好可能的风险及预期的投资收益，以及投资的时机，宁可参与成熟可见的商业物业，也不要轻易投资所谓发展前景美好的尚待培育的物业，因为商业圈的培育时间和难度都需要一个相当长的时间，这本身就是一个必须考虑的风险。

钱如水

中国房地产市场十余年发展历程的亲历者和同行者，现供职于一家在港上市的蓝筹房企。

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